Коробко В. И., Цветлюк Л. С. Многоквартирный дом как форма общей долевой собственности

Статья зарегистрирована ФГУП НТЦ «Информрегистр»: № 0421200131\0042.

УДК 347.254; 349.444; 332.8321; 332.8

Korobko V. I., Tsvetlyuk L. S. The Block of Flats as a Form of Joint Shared Ownership

Аннотация ◊ Рассматривается многоквартирный дом как объект права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной или муниципальной собственности. Авторы анализируют систему управления многоквартирного дома, в том числе общие собрания собственников помещений. Характеризуется законодательство касательно специальных государственных структур, которые следят за использованием и сохранностью жилищного фонда (жилищные инспекции и комиссии при администрациях).

Ключевые слова: многоквартирный дом, объект права собственности, федеральная собственность, муниципальная собственность, система управления, общие собрания собственников помещений, жилищные инспекции.

Abstract ◊ The article examines the block of flats as an object of the property of natural and legal persons, estate of the Russian Federation subjects, federal and municipal property. The authors analyze the system of administration of a multifamily dwelling, including general meeting of the premises’ owners. The paper characterizes the legislation regarding the special state structures, which monitor the usage and safe custody of housing (housing inspections and commissions under administrations).

Keywords: block of flats, property, federal property, municipal property, system of administration, general meeting of the premises’ owners, housing inspections.

Многоквартирный дом представляет собой жилые помещения и все инженерные коммуникации, удобства, оборудование, соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома, а также участок земли, на котором он стоит и примыкающую к нему придомовую территорию.

С юридической точки зрения — это один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной или муниципальной собственности. В настоящее время единое правовое регулирование жилищных отношений осуществляется Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ)[1] и в некоторой части Гражданским кодексом РФ (ГК РФ)[2].

Объектами жилищных прав являются жилые помещения — жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (ст. 15 и 16 ЖК РФ). Помимо жилых помещений в многоквартирных домах (особенно современных) имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые, общественного питания, социального назначения — детские сады и центры детского досуга, и т. п.), машино-места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах. Отметим, что отношения, складывающие по поводу владения, пользования и распоряжения такими нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством[3]. В то же время собственники нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:

Множественность субъектов права собственности на одно и то же общее имущество многоквартирного дома предполагает необходимость согласования их воли посредством проведения общего собрания собственников.

Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. 44–48 ЖК РФ. Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и оно «решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности» на общее имущество многоквартирного дома. Необходимо добавить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме также решает вопросы управления этим домом, т. к. «управление» не принято относить к правам собственника. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

В случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме согласно Федеральному закону от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акта Российской Федерации» (новая редакция ст. 161.1 ЖК РФ). Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Проанализировав негативную практику, законодатели, в частности, пришли к убеждению, что нужно запретить создание ТСЖ на стадии строительства дома. Это позволит исключить злоупотребления со стороны застройщиков, когда они создают фальшивые ТСЖ без участия будущих собственников. Такие «товарищества» абсолютно не отражают интересы будущих собственников. Более того, застройщикам вообще запрещено как бы то ни было участвовать в создании ТСЖ. До момента, когда собственники помещений в новых домах смогут выбрать способ управления домом сами, за домом будет следить управляющая организация, выигравшая открытый муниципальный конкурс.

Один из ключевых моментов закона — контроль за структурами, которые управляют многоквартирными домами, то есть ТСЖ и УО[4]. Причем речь идет о контроле как со стороны органов государственной власти, так и собственников квартир[5].

Существуют специальные государственные структуры, которые следят за использованием и сохранностью жилищного фонда (жилинспекции или жилкомиссии при администрациях). Теперь они вправе проверять обоснованность создания ТСЖ, законность их уставов, избрания руководителей. Более того, до 1 марта 2013 г. жилинспекции должны проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний. Еще один положительный момент — упрощается выход из многодомного ТСЖ. Если один или несколько домов захотят управлять своим домом (домами) самостоятельно, теперь будет достаточно решения собственников жилья в этом доме (домах), а не всего многодомного ТСЖ. Благодаря новому закону жителям станет легче контролировать своих управдомов, будь то ТСЖ или УК. Что касается создания саморегулируемых организаций управляющих кампаний, то этот вопрос вынесен из Жилищного кодекса и будет рассмотрен отдельно.

Если же в каком-то доме большинство собственников квартир до создания товарищества не дозрело, но есть активисты, которые хотели бы контролировать своих управленцев, то теперь такая возможность законодательно закреплена. Для многоквартирных домов, где ТСЖ не созданы, устанавливается возможность создания совета дома (домовых комитетов). Такой подход, не уменьшая компетенции общего собрания собственников, упрощает на практике решение текущих вопросов; например, оформление актов выполненных работ, требование снизить оплату за коммуналку при нарушении качества услуг. Смогут советы также представлять в суде интересы собственников помещений. Кроме того, закон теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию.

Еще одна цель данного документа — навести порядок в управлении жилищным фондом. Другие проблемы будут решаться с помощью новых поправок в кодекс. Например, что касается накопления и расходования средств на капитальный ремонт, в настоящее время готовится отдельный законопроект.

Отметим также, что, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

[1] Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1.

[2] Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ (в ред. от 9 февраля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32.

[3] Жилищное право: Учебник для студентов вузов / под ред. Е. А. Еремичева, П. В. Алексия, Р. А. Курбанова. 9-е изд., перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА ; Закон и право, 2012; Коробко В. И. Экономика многоквартирного дома : Учеб. пособие для студентов вузов. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2011.

[4] Жилищное право.

[5] Коробко В. И. Указ. соч.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ (в ред. от 9 февраля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32.

Жилищное право: Учебник для студентов вузов / под ред. Е. А. Еремичева, П. В. Алексия, Р. А. Курбанова. 9-е изд., перераб. и доп. М. : ЮНИТИ-ДАНА ; Закон и право, 2012.

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 23 июля 2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1.

Коробко В. И. Экономика многоквартирного дома : Учеб. пособие для студентов вузов. М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2011.

BIBLIOGRAPHY (TRANSLITERATION)

Grazhdanskii kodeks RF ot 30 noiabria 1994 g. № 52-FZ (v red. ot 9 fevralia 2009 g.) // Sobranie zakonodatel'stva RF. 1994. № 32.

Zhilishchnoe pravo: Uchebnik dlia studentov vuzov / pod red. E. A. Eremicheva, P. V. Aleksiia, R. A. Kurbanova. 9-e izd., pererab. i dop. M. : IuNITI-DANA ; Zakon i pravo, 2012.

Zhilishchnyi kodeks RF ot 29 dekabria 2004 g. № 188-FZ (red. ot 23 iiulia 2008 g.) // Sobranie zakonodatel'stva RF. 2005. № 1.

Korobko V. I. Ekonomika mnogokvartirnogo doma : Ucheb. posobie dlia studentov vuzov. M. : IuNITI-DANA, 2011.

Коробко Владимир Иванович — доктор физико-математических наук, профессор, действительный член Международной академии информатизации, профессор Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства (г. Люберцы Московской области).

Korobko Vladimir Ivanovich, Doctor of Science (physics and mathematics), professor, full member of the International Academy of Informatization, professor at the Moscow State Academy of Public Utilities and Construction (Lyubertsy City, Moscow oblast).

Цветлюк Лариса Сергеевна — доктор исторических наук, ректор Негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Институт непрерывного образования» (Москва). Тел.: +7 (499) 347-22-11.

Tsvetlyuk Larisa Sergeevna, Doctor of Science (history), the rector of the Institute of Lifelong Education (Moscow City). Tel.: +7 (499) 347-22-11.

E-mail: mcsu@mail.ru

Библиограф. описание: Коробко В. И., Цветлюк Л. С. Многоквартирный дом как форма общей долевой собственности [Электронный ресурс] // Информационно-гуманитарный портал «Знание. Понимание. Умение». 2012. № 4 (июль — август). URL: http://www.zpu-journal.ru/e-zpu/2012/4/Korobko~Tsvetliuk_Block-of-Flats/ (дата обращения: дд.мм.гггг).