Гришин А. А. Специфика правовой природы ограниченных вещных прав на землю

УДК 34

Аннотация: В статье рассматривается природа ограниченных вещных прав на землю как устанавливаемое и определяемое на уровне закона и подлежащее государственной регистрации, не ограниченное конкретным сроком действия субъективированное право на чужой индивидуально-определенный земельный участок.

Ключевые слова: вещное право на землю, землевладение, землепользование.

Ограниченное вещное право на землю – сложная юридическая конструкция, представляющая собой разновидность права на чужой земельный участок. В российском гражданском праве практически все ограниченные вещные права имеют объектом только землю и, будучи пережитком советской эпохи, являют компромисс между восприятием земли как народного достояния и как объекта прав частных субъектов гражданского оборота. Землевладение и землепользование на условиях ограниченного вещного права — по сути, детально регламентированный законом вариант использования земли другими лицами без лишения собственника земельного участка его права собственности.

Понятие прав на чужое имущество было известно древнему римскому праву, но лишь в позднейший период признано четыре рода iura in re aliena: servitutes, emphyteusis, superficies и hypotheca. Иногда употреблялся общий термин «iura in re». Новые цивилисты называют все права на чужую вещь «iura in re aliena» (дословно – права в чужой вещи), понимая под ними юридическое господство, принадлежащее одному лицу относительно некоторых сторон вещи, находящейся в собственности другого[1].

Помимо того, что земля в силу специфики как объекта гражданских прав ограничивает возможность реализации правообладателем своих прав на нее, определение категории земли, установление ее целевого назначения и разрешенного использования еще сильнее сужают рамки землевладения и землепользования. Наконец, ограниченное вещное право подразумевает пределы своего осуществления назначением такого права и его содержанием. Особенности ограниченного вещно-правового использования земли обусловлены и дуализмом правового регулирования отношений. В конечном счете, существуют три аспекта природы ограниченных вещных прав на землю: их отличие от обязательственных прав, особенности, связанные с объектом права – землей, и отличия от права собственности.

Начало деления прав на вещные и обязательственные берет в системе исков вещных (actiones in rem) и личных (actiones in personam)[2]. Тем не менее, в ходе рецепции римского права в странах «общего права» был предложен аналог в виде особой системы прав собственности, к которому отнесены и права арендатора, в то время как континентальный правопорядок попытки «смешения» вещных и обязательственных прав не приемлет[3].

Вещные правоотношения следует отличать от обязательственных по признаку определенности обязанных субъектов. Вещные права являются абсолютными и действуют в отношении неопределенного круга лиц, а юридически значимое действие обязательственных прав ограничивается конкретной личностью должника. Отсюда следует ряд принципиальных отличий в способах защиты прав, их содержании и основаниях возникновения. При этом наделение отдельных обязательственных правоотношений признаками вещных прав свидетельствует лишь об использовании определенных приемов законодательной техники и не может говорить об изменении правовой природы относительных правоотношений[4].

Основное отличие состоит в характере права. Вещные права являются абсолютными[5] и противопоставляются относительным, в т.ч. обязательствам. В абсолютном правоотношении обязанностей для характеристики его содержания недостаточно. Необходимой конкретизации можно достичь, определив, во что не должен вмешиваться всякий из неопределенного круга обязанных лиц (пассивная обязанность). Положительное обязывание к активным действиям – совершение конкретными лицами дискретных поведенческих актов – в отношении неопределенного круга лиц невозможно. Смена правомочного субъекта абсолютного правоотношения не влияет на правовое положение каждого из обязанных, а значит может производиться без их согласия.

Формулировка положения ст. 216 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)[6] позволяет сделать вывод об открытом перечне вещных прав. Тем не менее нельзя признавать вещными все права, которым присущи некоторые из их признаков. Определение объема и содержания вещного права в силу их абсолютности не может быть предоставлено «произволу частных лиц» – это исключительная прерогатива государства[7]. В отношениях, возникающих не только по инициативе их участников, последние не вправе самостоятельно определять их содержание. Отсюда и необходимость законодательного установления всех разновидностей ограниченных вещных прав и регламентации их конкретного содержания, а также определения закрытого перечня ограниченных вещных прав, который может меняться только с изменением гражданского законодательства.

Напротив, участники обязательственных отношений могут в силу ст. 8 ГК РФ вступать в сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему, и в достаточно свободны в определении содержания и условий договоров (ст. 421 ГК РФ). Обязательственное право не возникает подобно вещному праву. В земельных правоотношениях приобретение ограниченного вещного права на земельный участок чаще всего является следствием специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов.

Одним из необходимых и характерных признаков вещного права является право следования, заключающееся в сохранении права на имущество при переходе вещи из одних рук в другие.[8] Вещное право следует за вещью, поэтому смена собственника вещи сама по себе не влечет прекращения иного вещного права на нее (п. 3 ст. 216 ГК РФ). Иногда право следования смешивается с правом истребования имущества из чужого владения.[9] При этом право следования действует лишь в тех случаях, когда в течение срока существования ограниченного вещного права происходит смена обладателя более полного вещного права, чем следуемое ограниченное вещное право. Право следования не свойственно обязательственному праву, поскольку обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (абз.1 п. 3 ст. 308 ГК РФ)[10].

Есть точка зрения, согласно которой вещное право порождает отношения субъекта к объекту[11]. Однако здесь следует скорее говорить о возможности непосредственного воздействия лица на вещь в том смысле, что для осуществления своего права на вещь субъект не нуждается в посредничестве других лиц[12]. Такая особенность обусловлена заинтересованностью субъекта вещного права в неограниченном использовании имущества в целях удовлетворения своих интересов.

Возмездный характер и вид платы за использование земли также проводит различие между обязательственным и вещным правом. Платность землепользования на основе вещных прав имеет чаще нормированный государством характер, а возмездность, вытекающая из договорных отношений, определяется сторонами в допустимых законом пределах[13].

Отличает вещные права и их бессрочность, что объясняется их природой и намерением правообладателя удовлетворять свои потребности и владеть имуществом на длительной и постоянной основе. Обязательство же по своей сути изначально направлено на его прекращение путем надлежащего исполнения и осуществляется в пределах определенного срока, по истечении которого предполагается возврат имущества собственнику.

Различают вещные и обязательственные права и по объекту[14]. Объектом вещного права является вещь в материальном значении (индивидуально-определенное имущество), а объектом обязательственного – действия, обязательства. Вещи, определяемые родовыми признаками, и различные нематериальные блага объектами вещных прав также не являются.

Вещным правам характерен признак «открытости», т.е. такое открытое владение вещью, из которого с определенной вероятностью можно сделать вывод о наличии вещного права. Содержание обязательственного правоотношения зачастую может быть скрыто сторонами под видом «коммерческой тайны», ноу-хау, обусловлено индивидуальными интересами каждой стороны. Субъект же вещного права публично указывает на то, что он является обладателем соответствующего права на имущество. Открытости (публичности) осуществления прав способствует и институт государственной регистрации прав на недвижимость.

В отношении такого имущества, как земля, ограниченные вещные права чаще всего предоставляют возможность лишь узко целевого использования земли, цель непосредственно указывается в решении органа о предоставлении земли либо ином документе, свидетельствующем о соответствующем праве. В то же время обязательственное право может допускать широкоцелевое использование земельного участка[15].

Земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ)[16]. По нормам действующего конституционного, гражданского и земельного законодательства ее правовой режим описан неоднозначно. Земля олицетворяет и природный экономический ресурс, и экологическую среду. Эта особенность предопределяет два естественных права на землю: право каждого человека на природопользование в местах своего проживания и хозяйственной деятельности и право на благоприятную окружающую среду, которое закреплено в ст. 42 Конституции РФ[17] и в ст. 3 ФЗ от 10.01.2002 №7-ФЗ «Об охране окружающей среды»[18].

Земельный участок, пожалуй, самый «проблемный» объект вещных прав. Его индивидуализация и порядок детального описания и определения наиболее сложны и регламентируются на уровне закона[19]. Специфика заключается и в том, что земельные участки не обладают признаком дискретности в полном его смысле. В природные объекты не вложен человеческий труд, а потому и цена их определяется главным образом экономическими и политическими соображениями, спросом и предложением на них. Так, начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы при проведении торгов в форме аукциона определяется на основании отчета независимого оценщика[20] и варьируется в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке и уровня затрат на развитие инженерной инфраструктуры.

Формально нормы ст. 9 и 36 Конституции РФ и ст. 129 и 130 ГК РФ признают возможность нахождения земли в собственности, земельный участок обладает всеми гражданско-правовыми признаками вещи. С другой стороны, земля в естественном состоянии не обладает свойствами объекта вещного права собственности как в узком смысле слова, так и в широкой его интерпретации как полной власти над имуществом[21]. Все правомочия субъекта права на землю специфичны и условны. ГК РФ допускает только ограниченное право распоряжения – с отсылкой на ст. 129 ГК РФ. Положение п. 3 ст. 209 ГК РФ определяет, что земля может находиться в обороте в той мере, в какой это допускается земельным законодательством. Ограничивается право распоряжения землей и запретом произвольного изменения категории земель ее правообладателем, что предопределяет ограничение вариантов ее использования.

В отношении ограниченных вещных прав отсутствует ясность в формулировках в плане распространения на них положений об ограничении оборотоспособности земли. Пункт 2 ст. 27 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К таковым относятся исключительно земли, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, главным образом стратегического, военного и административного значения. При этом именно предприятиям ВПК и организациям управления стратегически важными объектами изъятые из оборота земли и предоставляются. В то же время вряд ли возможно обременение таких земель сервитутом либо предоставление их в пользование частным лицам, не говоря уже об ипотеке, в отношении которой законом однозначно установлен запрет (п.1 ст.336 ГК РФ).

Ограниченные в обороте земли определены в законе исчерпывающим образом. Пунктом 2 ст. 27 ЗК РФ на ограниченные в обороте земли налагается только запрет предоставления их в частную собственность (например, земли лесного фонда). Соответственно, на них распространяется и запрет выкупа арендованного имущества (о чем также указано в ст. 624 ГК РФ), и приватизация (по сути – преобразование ограниченного вещного права в право собственности). Такое положение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, также как и земель лесного фонда, обусловлено установленным законом обязательством целевого использования земельного участка[22]. Использование земельных участков не по целевому назначению – это фактическое использование их в целях, не соответствующих целевому назначению, установленному при предоставлении земельного участка собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору, а также несоблюдение режима использования земель, в случаях установления таких ограничений и обременений правами других лиц[23]. Вообще в целевом использовании земельных участков и проявляется основное влияние земельного законодательства на вещно-правовые земельные отношения. Примечательно, что ни решением о предоставлении земли, ни договором нельзя изменить целевое назначение использования участка. Перевод земель из одной категории в другую возможен исключительно в административном порядке, а в некоторых случаях даже требуется проведение государственной экологической экспертизы.

По содержанию дееспособность субъектов ограниченных вещных прав на землю есть совокупность соответствующих прав и обязательств, налагаемых на них в силу специфики объекта прав – земли, поэтому то или иное ограниченное вещное право на землю нельзя назвать просто правом в полном смысле этого понятия. Будучи по отношению к третьим лицам абсолютными правами, ограниченные вещные права на землю всегда относительны в отношениях правообладателя с государством или муниципалитетом. Реализация ограниченных вещных прав на землю обусловлена не только пределами осуществления гражданских прав, но и обязанностями совершать определенные действия и принимать требуемые в силу закона меры в процессе землепользования.

Парадокс заключается в том, что активная обязанность субъекта вещного права зависит не от соглашения, а от закона. С точки зрения сторонников существования правоотношения между лицом и вещью обязательства налагаются законом в отношении земельного участка. Однако поскольку вещное правоотношение всегда носит межсубъектный характер решение вопроса сведется к обязанности исполнять закон, установленный властным органом – представителем государства или муниципального образования.

Специфика ограниченного вещного права определяется и в соотношении с правом собственности – обладающим наибольшей полнотой вещным правом (plenainrepotestas). Содержание права собственности охватывает все допустимые имущественные правомочия в отношении объекта прав. Ограниченное вещное право допускает одновременное с правом собственности хозяина существование чужого права на ту же вещь[24], как бы «сжимая» его право, поскольку собственник в этом случае лишается возможностей свободной реализации всех своих правомочий в отношении собственного имущества. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности «восстанавливается» в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий.

Возникшее одним из первых еще в древнем римском праве такое ограниченное вещное право, как эмфитевзис (наследственная аренда земли), по своему содержанию, объему правомочий, вытекающим из него искам было наиболее близким праву собственности. На примере эмфитевзиса можно выявить как сходства, так и различия права собственности и ограниченного вещного права.

И праву собственности, и ограниченному праву присущ абсолютный характер, который связывается с независимостью от других прав, хотя бы тоже имеющих абсолютный характер. Неверно, на наш взгляд, полагают, что не может считаться абсолютным вещным право, которое может быть прекращено односторонним действием другого правообладателя[25]. Для сравнения – право собственности не утрачивает своего абсолютного характера, хотя может быть прекращено односторонним действием другого лица, например, при реквизиции. Ставят в зависимость абсолютность прав и от принадлежности их только одному лицу[26]. Однако классическое абсолютное право собственности нисколько не теряет в своей абсолютности, хотя и может принадлежать одновременно нескольким лицам.

Содержание права собственности в отечественной юриспруденции традиционно раскрывается через триаду правомочий: владение, пользование и распоряжение. Дореволюционные авторы отмечали, что право собственности не исчерпывается совокупностью этих трех правомочий, коль скоро даже лишившись их всех, собственник не перестает быть собственником[27]. Но все правомочия собственника либо входят в содержание права владения (право на виндикацию), пользования (право на получение от вещи возможных благ) или распоряжения, либо являются их комбинацией (как предлагавшееся во время разработки действующего ГК РФ правомочие управления).

Право собственности всегда шире и независимее по содержанию. Особый его характер, отличие от других прав выделяется тем, что все правомочия собственника осуществляются по усмотрению собственника и наиболее исключительным образом. Права на чужие вещи ограничены не столько в количестве правомочий, сколько в самом их содержании, т.к. каждое правомочие включает в себя возможность совершения различных действий, а ограниченные вещные права предоставляют своим носителям лишь некоторые способы осуществления правомочий. Наконец, по общему правилу, право распоряжения объектом у правообладателя либо полностью отсутствует (например, при сервитуте), либо сильно ограничено (пожизненное наследуемое владение). Ущемляя право собственности, ограниченное вещное право в отношении полноты господства над вещью само является «ущербным», будучи ограниченным остаточными (непереданными) правомочиями собственника.

Если все другие права устанавливают только частичную власть над чужой вещью, то право собственности даже и «урезанное», т.е. обремененное, не утрачивает своего значения общего господства над вещью. Обусловленное этим положением свойство собственности стягивать обратно все отнятые у собственника правомочия, лишь только прекратится основание, заставлявшее лишать его какого-либо правомочия, является еще одним свидетельством невозможности сведения права собственности к сумме отдельных правомочий.[28] Из этого вытекает и такое свойство ограниченных вещных прав, как их производность, зависимость от права собственности. При отсутствии или прекращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право.

Весьма сомнительна применимость к праву собственности права следования, свойственного ограниченным вещным правам[29]. Действительно, при переходе права собственности имеет место юридический факт, порождающий не только реализацию права следования, но и утрату самого вещного права. Право следования применимо лишь к случаям отчуждения более полного права и присущее субъекту меньшего по объему права. Не вызывает сомнения сохранение права собственности при переходе ограниченного вещного права, поскольку бывший носитель такого права не мог передать новому правообладателю больше правомочий, чем имел сам, и, соответственно, не мог дополнительно ущемить право собственности.

Как и собственник, землевладелец и землепользователь приобретают плоды. Но не всем субъектам ограниченных вещных прав на землю присуще право на поступления, полученные в результате использования имущества, поскольку здесь явно прослеживается зависимость от объема и содержания того или иного ограниченного вещного права. В то время как собственник обладает правом самого широкоцелевого использования земли, субъект ограниченного вещного права связан не только экономическим назначением земли, но и содержанием, объемом и целью предоставления того или иного права.

С учетом приведенных положений, ограниченное вещное право на землю рассматривается как устанавливаемое и определяемое на уровне закона и подлежащее государственной регистрации, не ограниченное конкретным сроком действия субъективированное право на чужой индивидуально-определенный земельный участок, открыто и самостоятельно используемое субъектом для удовлетворения своих интересов, носящее абсолютный характер, обременяющее право собственности и производное от него, но в то же время привязанное не к личности собственника, а к земельному участку.